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Alfredo Sirkis - RJ
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O estranho regresso do PEU Vargens.
De forma supreendente e na base do rolo compressor, foi aprovada em primeira votação uma nova versão do PEU Vergens, com forte aumento de índices e diversos outros problemas. Uma análise preliminar.

Alfredo Sirkis

A nova fronteira urbana carioca: novamente uma ocupação predatória?

Coisas surpreendentes e inesperadas acontecem na Câmara Municipal do Rio de Janeiro. Na terça-feira, do nada, surgiu no DCM a publicação de uma nova proposta do PEU Vargens e, imediatamente, foi convocada uma sessão extraordinária para votá-lo. Foi montado o “rolo compressor” e o projeto aprovado, na base do “abafa”, numa votação que foi até às 20 h. Ninguém teve tempo de examinar, naquele dia, o texto que é de grande complexidade e que precisa ser lido em todas suas tabelas, vírgulas e entrelinhas. Inutilmente, um grupo de dez vereadores tentou adiar a votação para poder ao menos entender direito o que iria votar.

Como secretário de Urbanismo, fui responsável pela elaboração da [(http://www2.sirkis.com.br/noticia.kmf?noticia=4019022&canal=257)(versão original)] do PEU Vargens, entre 2001 e 2004. Foram três anos de trabalho dos técnicos da SMU, com participação dos da SMAC, Habitação, SMO, etc... A proposta elaborada na Coordenação de Planos Locais da SMU foi discutida em 2 seminários com demais órgãos da Prefeitura, em 2001. A seguir, houve 4 audiências públicas, com cerca de 200 participantes cada uma em Vargem Grande (2), Vargem Pequena e Recreio e, mais de 40 reuniões com associações de moradores, movimentos sociais e o setor empresarial.

O projeto foi votado pela CMRJ em 2005, e diversos OVNIS foram introduzidos, atendendo a interesses específicos de loteadores, donos de terrenos, moradores de loteamentos ou edificações irregulares, moradores de favelas em área de risco, donos de pedreira, etc... O projeto sofreu [(http://www2.sirkis.com.br/noticia.kmf?noticia=4043989&canal=260)(várias alterações)] para ser aprovado. Dessas, oito eram, de fato, na minha avaliação, e na dos técnicos da SMU, lesivas aos interesses da Cidade. Pleiteei junto ao então prefeito César Maia o [(http://www2.sirkis.com.br/noticia.kmf?noticia=4059463&canal=257)(veto dos artigos em questão)] mas, defendi que promulgasse a Lei com esses vetos parciais. Não obstante as emendas casuísticas, o projeto continuava a ser globalmente positivo e importante para lidar com os sérios problemas urbanísticos e ambientais daquela região, cuja legislação edilícia vigente na época era particularmente inadequada e fomentadora de irregularidades, sobretudo no tocante aos loteamentos em áreas, irrealisticamente, definidas como agrícolas, e com tamanhos de lote mínimo gigantescos. Contrariando minha avaliação, o prefeito procedeu ao veto total, muito mais fácil de derrubar, na medida em que os interesses todos se unificavam. Depois, ele entrou na Justiça.

O imbróglio político-juridico se estabeleceu. Mais uma vez, uma daquelas situações caóticas de soma zero, que frequentemente ocorrem no Rio: ninguém sabe direito o que está valendo, ninguém consegue fazer as coisas direito dentro da lei, predomina a informalidade e a bagunça. Por tudo isso, teria sido importante retomar a questão do PEU Vargens, de forma séria e aprofundada, obviamente não é o caso.

Ainda não conclui com minha equipe a análise do texto, cuja origem técnica ninguém assume –sei que não passou pelo corpo técnico da SMU-- e que tem uma série de “pegadinhas”, nem sempre fáceis de identificar. Coloco a seguir as diretrizes do projeto original para as diversas subzonas da região, com a comparação dos propósitos originais que tivemos ao elaborar a proposta original do PEU Vargens e, como ficaria com o projeto aprovado em primeira votação.

Inicialmente, uma rememoração dos grandes objetivos originais do PEU Vargens.

Objetivos gerais:

• fazer frente à intensa pressão demográfica, e aos loteamentos clandestinos e irregulares, estimulando a moradia legal com a revisão de parâmetros anacrônicos que estimulam loteamentos irregulares como, por exemplo, as “zonas agrícolas”, com lotes enormes e padrão de ocupação rural em áreas há muito tempo urbanizadas e residenciais.

• noutros casos, em áreas ambientalmente frágeis, pelo contrário, reduzir a taxa de ocupação e os volumes hoje permitidos.

• limitar conflitos para poder concentrar a repressão naqueles loteamentos clandestinos efetivamente perniciosos do ponto de vista sócio-ambiental.

• adequar o zoneamento e os usos à realidade com ênfase na preservação e recuperação ambiental, nos usos mistos e na criação de bairros equilibrados reduzindo a dependência em relação ao automóvel.

• mudar modelo modernista de usos segregados e torres isoladas de condomínios com altos gabaritos, na sub-zona A-17 do Recreio, tomando o partido de um tecido urbano tradicional: mais denso, com gabaritos menores e vida urbana: com calçadas, comércio nos térreos de prédios residenciais, praças, esquinas, etc...

• instituir uma base urbanística para a futura implantação do projeto Veneza Carioca. Prepara a região para os desdobramentos econômicos da realização dos Jogos Pan Americano, em área próxima.


1) SETOR A – RECREIO - SUBZONA A 17.

Situação original: Tecido urbano desintegrado atualmente com 2 tipologias: torres isoladas de condomínios e edificações unifamiliares. É um setor onde há dificuldade de implantação dos logradouros projetados. O comércio fica relegado à áreas comerciais segregadas com shoppings e dependência de automóvel. Muitos vazios urbanos estimulando a favelização, ausência de um tecido urbano regular.

Situação originalmente proposta pela SMU: Ocupação num padrão similar ao Jardim Oceânico ou à zona sul, com adoção de um gabarito de 3 pavimentos (11 metros) e, aplicando-se a outorga onerosa do direito de construir, do Estatuto das Cidades, Lei Federal 10.257 de 2001, 6 pavimentos(20 metros), nesse caso com geração de recursos arrecadados destinados à infra-estrutura de saneamento da região. Adensamento da ocupação horizontal para possibilitar um tecido urbano regular (calçadas, esquinas, praças, etc...) viabilizando a circulação de pedestres e institui a mistura de usos (comercial com residencial) nas vias de maior tráfego, mantendo o uso exclusivamente residencial nas vias internas.

Situação que resultaria da nova proposta: Diminuição da taxa de permeabilidade de 40% para 30% e na outorga onerosa de 50% para 75%, uma temeridade numa área alagadiça. Aumento da taxa de ocupação de 50% para 60% e de 50% para 75%. O número máximo de unidade por grupamento passa de 20 a 30 e de 30 a 60.


2) SETOR B – RECREIO, CANAL DO CORTADO

Situação original: área ambientalmente frágil, hoje com uso pecuário e protegida pelo proprietário. Há uma ameaça de favelização no futuro. Canais assoreados e poluídos. Na legislação anterior, a proposta original de PEU era permitida a construção de prédios multifamiliares de até 6 pavimentos, o que não é compatível com sua grande fragilidade ambiental. O projeto Veneza Carioca previa para o setor um parque e uma nova lagoa.

Situação proposta pela SMU: busca a consagração do uso residencial unifamiliar ecológico. Reduz a densidade de ocupação e aumenta a área de permeabilidade dos terrenos, por ser área frágil de baixada. Integra-se à proposta de nova lagoa (servindo como bacia de acumulação da águas pluviais e para o lazer) e novo parque, que será rodeado de áreas de residência unifamiliar intensamente arborizadas. O Veneza Carioca proporá a reurbanização de favelas com projetos “bairrinho” e com a transferência das edificações situadas na faixa marginal de proteção dos canais, que serão dragados para poderem comportar a passagem de embarcações de pequeno porte.

Situação que resultaria da nova proposta: Diminuição drástica do tamanho do lote mínimo passando de mil metros quadrados a 360 m2. Aumento de gabarito passando de três para seis andares e para nove, com cessão onerosa (originalmente não previa nessa sub-zona). Forte aumento do IAT de 0,6 para 1.5 e 3 com cessão onerosa. A taxa de ocupação passou de 30% para 50%. O número máximo de unidades por lote de 10 para 60.


3) SETOR C – VARGEM GRANDE

Situação atual: pressão intensa de loteamentos ilegais, áreas de lotes mínimos de 5.000 m2, áreas para edifícios de 6 andares em pontos impróprios, usos segregados.

Situação proposta pela SMU: redução de gabaritos, lotes menores. Instituída taxa de permeabilidade de 50%

Situação que resultaria da nova proposta: diminuição do tamanho mínimo do lote passando de 600m2 para 360 m2, aumento da taxa de ocupação de 40% para 60% e diminuição da taxa de permeabilidade de 50% para 30%. Aumento do número de unidades por grupamento de 20 para 30 e com concessão onerosa de 30 para 60.


4) SETOR D – VARGEM PEQUENA

Situação original: intensa pressão dos loteamentos irregulares, fortíssima demanda por habitação, lotes demasiado grandes, existência de zonas onde são permitidos prédios multifamiliares de até 16 pavimentos, demasiado altos para uma área junto a morros de relevante interesse paisagístico.

Situação proposta pela SMU: facilitar a construção de loteamentos regulares, com moradias unifamiliares. Restringir o gabarito em áreas multifamiliares próximas aos morros. Permitir maior mistura de usos nas vias principais. Estabelece taxa de permeabilidade de 30%.

Situação que resultaria da nova proposta: queda da taxa de permeabilidade de 30% para 20%.

5) SETOR E – VARGEM GRANDE, VARGEM PEQUENA E CAMORIM, JUNTO ESTRADA DOS BANDEIRANTES

Situação atual: Forte pressão da ocupação irregular, áreas definidas como de “uso agrícola”, totalmente em contradição com a realidade, próximas a centro de bairro. Lotes muito grandes, inviabilizando economicamente uma ocupação regular.


Situação proposta pela SMU: Diminuição dos grandes lotes “agrícolas” para uso residencial. Áreas ambientalmente delicadas. Ligeira verticalização de 2 para 3 pisos para melhor se acomodar à vegetação e atender à demanda constatada.

Situação que resultaria da nova proposta: diminuição do tamanho mínimo do lote passando de mil metros quadrados para 600 m2, aumento de gabarito de 3 para 4 andares e para 6, no caso de concessão onerosa (que originalmente não estava prevista nessa subzona). Forte aumento do IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) de 0,75 para 2,25 e da taxa de ocupação de 30% para 60%. Diminui a taxa de permeabilidade de 60% para 30%.

As mudanças propostas nessa subzona são particularmente preocupantes porque trata-se de área ambientalmente frágil.



6) SETOR F – CAMORIM

Situação original: Área ambientalmente frágil, áreas no entorno do Morro do Amorim com possibilidade de construção inadequada de prédios multifamiliares. Segregação de usos.

Situação proposta pela SMU: Redução de gabaritos, restrição ao parcelamento e uso do solo, adaptação para uso residencial unifamiliar com comércio de bairro.

Situação que resultaria da nova proposta: diminuição drástica (14 vezes!) do tamanho mínimo do lote passando de 5 mil m2 para 360m2 e da testada do lote de 50 m para 20 m, aumento de gabarito de 2 para 6 andares e para 8 no caso de concessão onerosa (que originalmente não estava prevista nessa subzona). Forte aumento do IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) de 0,2 para 1 e 2.5 com concessão onerosa, da taxa de ocupação de 20% para 50%. Diminui a taxa de permeabilidade de 70% para 50%. Aumenta o número máximo de unidades por grupamento de 20 para 60 e 80 com concessão onerosa.


7) SETOR G – VARGEM GRANDE E RECREIO DOS BANDEIRANTES

Situação original: Legislação original exigia lotes muito grandes (mínimo de 10.000m², com exceção das Estradas dos Bandeirantes e Pontal: mínimo 1.000m²), o que vem estimulando o parcelamento ilegal. A tipologia de maior demanda e mais apropriada para a área, grupamento de unifamiliar, o que inviabiliza o investimento do mercado formal e estimula os loteamentos clandestinos, que não têm gastos com urbanização.

Situação proposta pela SMU: Estímulo ao uso residencial unifamiliar e grupamento de unifamiliar através de parâmetros de ocupação que permitam o investimento do mercado formal, sem que, no entanto, ameacem o meio ambiente. Para isso, há um controle do número de unidades por grupamento, um coeficiente máximo de adensamento e uma taxa de permeabilidade elevada. Possibilitar um uso mais intenso, apenas na Av. das Américas, através da utilização de instrumentos onerosos destinados à captação de recursos para implantação de infra-estrutura na região.

Situação que resultaria da nova proposta: diminuição drástica do tamanho mínimo dos lotes nas ZUM 2 e 3 passando de mil metros quadrados para 180 m2. Aumento na ZRU de mil para 5 mil m2. Aumento de gabarito de 3 para 4 andares e de 6 para 8 andares, no caso de concessão onerosa. Aumentos de IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) de 0,6 para 2 e 3, com concessão onerosa da taxa de ocupação de 25% para 60%. Diminui a taxa de permeabilidade de 65% para situações que variam entre 30% e 10%.


8) SETOR H – ENCOSTA DE VARGENS À CAMORIM, ENTRE COTA 25 E 100, ENTORNO DO PARQUE DA PEDRA BRANCA

Situação original: Área ambientalmente frágil, situada em encosta. Legislação atual não protege o suficiente.

Situação proposta pela SMU: Redução do parcelamento do sol, aumento das dimensões mínimas de lotes, estímulo a que se implantem grupamentos residenciais unifamiliares, de baixa densidade. Sem prejuízo de outras restrições da legislação ambiental.

Situação que resultaria da nova proposta: diminuição drástica do tamanho mínimo do lote passando de 10 mil m2 para 5 mil m2, aumenta IAT de 0,2% para 0,4%, taxa de ocupação de 10 para 20% e diminui permeabilização de 80% para 60%.

9) SETOR I – CAMORIM, PRÓXIMO AO RIO CENTRO

Situação original: área com forte vocação para ocupação dada a proximidade com o Rio Centro e equipamentos dos Jogos Olímpicos e a grandes avenidas. Restrições à ocupação pensadas numa época em que a vocação e as potencialidades da área eram avaliadas de forma diferente.

Situação proposta pela SMU: Homogeneização das dimensões dos lotes para mil metros quadrados, diversificação de usos para atender às novas situações e à proximidade com o Rio Centro e os equipamentos do Pan. Exploração do potencial de outorga onerosa para arrecadação, para aplicação na infra-estrutura de saneamento.

Situação que resultaria da nova proposta: aumento de gabarito de 15 para 18 pavimentos com concessão onerosa. Forte aumento do IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) de 1.5 para 2.5 e de 3 para 4 com concessão onerosa e da taxa de ocupação de 30% para 50% e de 40% para 50% com concessão onerosa. Diminui a taxa de permeabilidade de 60% para 20% e de 50% para 20% com concessão onerosa.

10) SETOR J – PERÍMETRO DA PEDREIRA IBRATA

Situação original: Pedreira provoca incômodo ambiental em área que se torna cada vez mais residencial. Desde 1993, a Prefeitura se esforça para cessar suas atividades, protegidas por uma permissão de lavra federal. Os parâmetros construtivos para o local são de edificações de 2 pavimentos, o que não cria atratividade pela sua incompatibilidade com a localização de edificações baixas junto a um paredão de pedreira.

Situação proposta pela SMU: Criar um estímulo, com prazo limitado (4 anos de vigência) para que torne-se economicamente atraente fechar a pedreira e fazer um empreendimento residencial multifamiliar. Caso a oportunidade não seja aproveitada, depois de 4 anos a área voltaria aos parâmetros do Setor E, na qual está inserida.

Situação que resultaria da nova proposta: Mantêm os 15 pavimentos com IAT de 3, mas suprime o prazo de 4 anos dado para aproveitar esses índices como forma de estimular a fechamento da pedreria IMBRATA. Dá os índices de presente sem a contrapartida e, em tese, prevê a convivência do uso residencial multifamiliar com o funcionamento da pedreira.


11) O NOVO SETOR: AV. ABELARDO BUENO/AUTÓDROMO

Esse setor faz parte de Jacarepaguá e, não estava no projeto original. Foi incorporado na Lei votada em 2005 e, apresenta aumentos de índices em relação ao Plano Lúcio Costa.


12) O PEU E O PROJETO VENEZA CARIOCA

O PEU estava, originalmente, associado ao Projeto Veneza Carioca, em fase de elaboração. Esse projeto tinha como base as intervenções previstas no projeto de marco drenagem a ser financiado pelo JBIC (Japonese Bank for International Commerce) e cujo resultado em relação à área do PEU seria a de dar condições de navegabilidade a todos os canais da região, interligando-os à lagoa de Jacarepaguá. O Veneza Carioca previa igualmente a criação de uma nova lagoa em Vargem Pequena, junto ao Canal do Cortado e, ao seu redor, de um Parque Ecológico. Previa uma marina junto ao canal de Sernambetiba e a reurbanização das favelas da área, com sua regularização e instituição de eco-limites, fazendo-se as realocações, na mesma comunidade, das famílias situadas na faixa marginal de proteção. Também, estava relacionado às intervenções viárias e cicloviárias previstas para a região.

O conceito de “lotes molhados” e da possibilidade de alargamento, aterro e construção de lotes sobre as áreas alagadiças do canal de Sernambetiba não faziam parte do projeto Veneza Carioca, que se limitava a dar navegabilidade aos canais, interligar todo sistema lagunar e recriar uma laguna em Vargem Pequena. O croqui publicado na imprensa do “lote molhado” revela um projeto arquitetônico e urbanístico de sumo mau gosto e implica em aterros. A idéia, no entanto, pode ser aproveitável dentro de um projeto de melhor qualidade paisagística com casas feitas sobre placas de concreto flutuante, que podem até ser ajardinadas, segundo experiência em outros países, o que torna desnecessário o aterro. De qualquer maneira, é bom frisar que o Veneza Carioca nada tinha a ver com esse novo conceito de “lotes molhados”.

CONCLUSÃO PRELIMINAR:

Está é uma análise preliminar do projeto que é complexo e necessita de uma leitura detalhada e de vários cruzamentos com outros dispositivos legais e normas. Ele mantêm um dos aspectos mais negativos das emendas de vereadores de 2005, que é a anistia aos loteamentos e outras obras irregulares, que é uma afronta a quem cumpriu a lei. A regularização dessas edificações deveria ser onerosa obedecendo critérios razoáveis, mas que não tivessem o condão de premiar os infratores e deixar os cidadãos cumpridores da lei desmoralizados. Por outro lado, ela corrige uma insanidade do processo de 2005, que foi a transformação de todas as favelas da região em áreas de especial interesse social, inclusive as situadas em áreas de risco, dentro de faixas marginais de proteção de canais. Parece razoável a inclusão de 11 comunidades como AEIS, isso corresponde à [(http://www2.sirkis.com.br/noticia.kmf?noticia=4049095&canal=257)(analise da SMU)] que considerava 11 urbanizáveis.

O ensejo claro desse novo PEU, de autoria técnica incerta, é um generalizado aumento de parâmetros urbanísticos, para além das enventuais situações de concessão onerosa que entram como um suplemento sobre uma valorização graciosa previamente concedida. Em português claro trata-se de um multimilionário (quiçá bilionário!) para proprietários de lotes diversos nas subzonas. Em algumas delas, esses parâmetros não chegam a ser inaceitáveis do ponto de vista urbanístico, mas se chocam com nossa posição de princípio de não conceder aumento gracioso de índices, salvo em situações de interesse público (como, por exemplo, poder fechar a pedreira). Há outras situações em que os índices propostos são urbanística e ambientalmente perniciosos, como no caso das subzonas B, E, F e H. É altamente preocupante a forte redução das taxas de permeabilidade dos terrenos em áreas sujeitas a inundações.

Na situação que resultaria dessa proposta, além dos índices construtivos levarem a um expressivo aumento das densidades na área, é agravada pelo fato de que, em todos os setores da A a L, foi abolido o afastamento das divisas, que significa a possibilidade de termos prédios altos colados, uns nos outros, contribuindo para o empachamento da paisagem.

Há numerosos aspectos ainda a serem analisados, e irei atualizando essas informações na medida em que as for recebendo e checando. Já dá para se saber, no entanto, que isso tudo é o que parece ser...


Algumas fotos da região:

Setor B: uma área ambientalmente frágil.
O projeto prevê futuros prédios nesse área, hoje de pecuária.












Lote molhado ou área de baixa permeabilidade? Qual vai ser?
Setores A e B vistos do alto.












Padrão de ocupação atual: loteamentos irregulares.
Plano original do Veneza Carioca: recriação da laguna em Vargem Pequena, parque e vilas de casas.











Para maiores detalhes acesse o link abaixo:

http://www2.sirkis.com.br/noticia.kmf?canal=257



Gore Vidal, politicamente incorreto, mas muito divertido...

Para aliviar um pouco as aporrinhações do cotidiano, nada como uma divertida entrevista com o iconoclasta escritor Gore Vidal, no site do The Atlantic. [(http://www.theatlantic.com/doc/200910u/gore-vidal)(VEJA AQUI)] Escândalos sexuais norte-americanos (Clinton, Polanski, etc...) um pouco de política e fofocas de Hollywood.


 
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