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Alfredo Sirkis - RJ
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PEU Vargens
Um breve histórico

O Projeto de Estruturação Urbana- PEU Vargens, assim denominado por abrigar em sua maior parte os bairros de Vargem Grande e Pequena, compreende, ainda, o bairro do Camorim e partes do Recreio dos Bandeirantes, Barra da Tijuca e Jacarepaguá (os dois últimos incorporados pela Câmara dos Vereadores à mensagem original do Prefeito, de 2004).

No início do ano 2000 a Secretaria Municipal de Urbanismo-SMU começou os estudos para a elaboração do PEU, situado numa região especialmente significativa dada sua geo-morfologia de grande fragilidade, marcada por terrenos densamente florestados junto ao Maciço da Pedra Branca e uma extensa baixada encharcada, irrigada e drenada por inúmeros rios e canais. A área se encontrava em acelerado processo de ocupação deixando de ser a antiga reserva de terras cultiváveis formada por grandes propriedades e voltadas prioritariamente a atividades agrícolas, para se incorporar ao espaço urbanizado da cidade.

A atividade imobiliária de então resultava da procura de terrenos na região e era fruto principalmente dos primeiros sinais de exaustão da ocupação dos bairros vizinhos da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes. Duas tipologias se impuseram naquele período: (1) loteamentos e construção de grupamentos residenciais irregulares em terrenos mais valorizados, voltados para a classe média e (2) favelas que proliferaram ao longo dos muitos rios e canais da área, atraídas pela intensa atividade da construção civil, principalmente na Baixada de Jacarepaguá e Barra da Tijuca.

Dotada de uma legislação muito restritiva, constante do Decreto 3046 de 27 de abril de 1981, caracterizada pela exigência de grandes lotes e baixas taxas de ocupação (em função de seu uso agrícola anterior), a área não atendia mais ao novo perfil que se desenhava. Esse perfil, embora de forma irregular, apontava claramente para uma nova vocação da região. O período do bucolismo das Vargens entrava no seu ocaso e o boom imobiliário irregular preocupava os planejadores e os dirigentes do executivo municipal.

Os estudos realizados pela SMU, aliados à realidade da ocupação acelerada e irregular da área, resultaram no Projeto de Lei Complementar nº 72, de abril de 2004, encaminhado pelo Prefeito à Câmara dos Vereadores, após amplamente discutido com outras instituições governamentais ou não e submetido a audiências públicas.

A grande novidade introduzida pelo PEU Vargens no planejamento e na gestão da cidade foi a introdução de um dos instrumentos do Estatuto da Cidade, o direito oneroso de construir, que concede parâmetros edilícios mais altos para determinados setores, em troca de pagamento de contrapartida financeira. A idéia central deste instrumento é a de que a “venda” de índices ajudaria a financiar a infraestrutura de regiões submetidas à demanda por novas ocupações, repartindo o ônus dos investimentos entre o setor público e o privado.

O PLC nº 72/2004, percorreu um caminho polêmico durante seu encaminhamento na Câmara dos Vereadores, tendo sido razoavelmente descaracterizado. Arquivado o PLC nº 33 foi substituído na Câmara pelo PLC nº 79, de 30/05/2006. Ao ser submetido à sanção do Prefeito este último foi totalmente vetado. A novela teve prosseguimento com a derrubada do veto do Prefeito pela Câmara dos Vereadores. Ato contínuo o Prefeito orientou a Procuradoria Geral do Município argüir a constitucionalidade da nova Lei Complementar nº 79 aprovada na Câmara.

A disputa entre o Executivo e o Legislativo originou dúvidas sobre que legislação deveria ser adotada: se a do PLC nº 79/2006, sub-júdice, ou a do Decreto 3046/81, em vigor. Ao ser instado a decidir sobre a norma a ser adotada nos processos de licenciamento, o Prefeito decretou que o procedimento a ser seguido deveria considerar os parâmetros mais restritivos de cada uma das Leis existentes: o Decreto 3046/81 e a Lei nº 79/2006. Esta situação foi apelidada na ocasião de “O pior dos mundos”, pelas razões óbvias. Era, portanto uma situação insustentável tanto para o setor público em seus processos de licenciamento, quanto para o privado, que vivia uma situação de insegurança para seus investimentos.

Em outubro de 2009 a Câmara de Vereadores apresentou e aprovou o PLC nº 33-A, fruto de parecer conjunto de algumas de suas Comissões, tratava-se de uma nova versão do PEU Vargens já no seu 5º ano de tramitação no legislativo municipal e após quase uma década de estudos na Prefeitura. O PLC nº 33-A/2009 foi recentemente sancionado pelo Prefeito, com poucos vetos em seu texto básico e nenhum em seus anexos, onde constam inclusive (Anexo V), os novos parâmetros edilícios para a região e que seguem comentados a seguir. O prefeito em seu arrazoado de justificativa de vetos (Ofício GP Nº 161/CMRJ, de 27 de novembro de 2009) informou que mandará imediatamente para a apreciação do Legislativo um novo PLC com modificações de alguns “parâmetros incompatíveis e incoerentes, definidos pelo PLC, para parâmetros mais adequados para aquela região.” A novela do Peu Vargens aguarda um novo capítulo para o qual já temos nossas contribuições.

Alguns comentários sobre a legislação

Dos aspectos gerais

Ao se comparar a nova Lei nº 33-A/2009, apresentada ao Prefeito pela Câmara dos Vereadores, com as Leis e Projetos de Leis anteriores (Lei nº 3046/1981, PLCs nºs. 72/2004, 79/2006 e 33-A/2009) percebe-se que os objetivos originais do PLC 72/2004, do Poder Executivo, de adaptar a região à sua nova realidade levando em conta a fragilidade dos sistemas ambientais ali presentes, acabaram por ser desvirtuados tomando novos rumos nas versões posteriores do PEU Vargens, elaboradas e aprovadas pela Câmara dos Vereadores.

Conceitualmente o PLC 33-A/2009 pode ser visto apenas como uma legislação destinada a viabilizar a ocupação e o adensamento urbano local, sem demonstrar qualquer preocupação com as características locais e com o equilíbrio entre as demandas de crescimento urbano e a preservação ambiental que a região requer. Entre outras medidas a transformação de 29 favelas da região em Áreas de Especial Interesse Social, por exemplo, mostra que a preocupação com o meio ambiente local é nula e os riscos de consolidar estes assentamentos em locais frágeis (encostas e margens de rios, canais e lagoas) são graves. É bom lembrar que no próprio, PLC 79/2006, da lavra da Câmara dos Vereadores, essas áreas totalizavam 11 assentamentos.

Alguns artigos do PLC 33/2009 colaboram, junto com os parâmetros definidos no Anexo XV para todos os setores, para um adensamento ainda maior da área, como por exemplo o que permite “que as áreas dos lotes destinados a equipamentos públicos sejam incluídas no calculo da ATE” (art. 32 § 5º) e, além do mais (art. 35) permite que as áreas destinadas a equipamentos urbanos, sejam utilizadas por permissionários, sem ônus para eles. Este artigo foi vetado pelo atual Prefeito.

Do parcelamento

As modificações introduzidas pela Câmara dos Vereadores provocarão certamente a ocupação mais intensiva do solo do que seria desejável, uma vez que os terrenos poderão ser parcelados em lotes menores do que o proposto incialmente pelo PLC nº 72/2004, da Prefeitura, chegando até 360 e 180m2 (setores C, D, F, G), em locais onde antes havia sido propostos lotes entre 1000 e 600m2.

Das taxas de ocupação e de permeabilidade

As taxas de ocupação dos terrenos foram ampliadas sensivelmente em vários setores, variando entre 60% a 75% nos setores A, C, D, E, G. As taxas de permeabilidade do solo, fundamentais para assegurar a absorção das águas oriundas da bacia hidrográfica muito peculiar da região, ficaram reduzidas em demasia com uma oscilação de 10% a 30% nos setores A, C, D, E, G,I .

Dos gabaritos

Os gabaritos de maneira geral foram ampliados em 1 e 2 pavimentos, comparativamente ao Decreto nº 3046/81. Em certos setores, entretanto, o número de pavimentos das edificações poderá atingir 6 e 8 pavimentos onde antes eram 2 e 3 (setores B, E, F, G). No que se refere a alterações dos gabaritos das edificações destaca-se o setor J (Pedreira Ibrata). Nele o gabarito foi alterado de 2 para 15 pavimentos, sem contrapartida.

Dos Índices de Aproveitamento de Terrenos (IATs)

Alguns Índices de Aproveitamento de Terrenos (IATs) propostos pelo PLC 33-A/2009 são compatíveis com os atuais, mas na maioria dos setores eles foram excessivamente ampliados, chegando a alcançar os valores de 2,5 e 3,0 (setores A, B, E, F, G, I, J e L). Este aumento, ainda que concedido por via do instrumento de outorga onerosa de construção (contrapartida), contribuirá para um adensamento ainda maior da área, mudando radicalmente o perfil de baixa densidade que caracteriza hoje a região da Barra e do Recreio, locais onde estes índices somente são praticados nos núcleos dos grupamentos.

Do setor L

Este setor (Margem da Lagoa de Jacarepaguá/ Autódromo/Pólo Cine e Video) foi criado na Lei 79/2006 e seus parâmetros chamam a atenção pelo excessivo incremento dos índices edilícios. Em locais antes considerados non-aedificandi ou sem parâmetros (Decreto nº3046/81), surgiram lotes de 360 e 600m2, IATs de 2,0 a 3,0 e gabaritos de 12 a 18 pavimentos e sem a adoção de instrumento oneroso. A apropriação da valorização dos terrenos por meio do aumento dos índices (contrapartida) pela Prefeitura, ao contrário, ficou muito aquém do que seria admissível numa operação deste gênero.

Da morfologia urbana

A morfologia da ocupação urbana será bastante alterada na região das Vargens distanciando-a sensivelmente dos padrões urbanísticos da Barra e do Recreio dos Bandeirantes. Além do adensamento, será permitida em toda a área abrangida pelo PEU a construção de edificações coladas às divisas dos lotes. Isto propiciará o surgimento de “paredões” de prédios que em alguns casos, associados aos gabaritos altos, repetirão algo semelhante a Copacabana, modelo muito criticado desde o estabelecimento do Plano Lucio Costa em 1969. Independente das críticas que possam ser feitas ao modelo urbano adotado para a Barra da Tijuca é preciso cautela ao se propor mudanças tão radicais. A situação se agravará quando a massa edificada proposta pelo PEU se interpuser ao “paredão”, este natural, do Maciço da Pedra Branca e às famosas pedras (morros) isoladas na imensidão da planície da região que poderão ter seu perfil paisagístico gravemente afetado.

Sem prejuízo de outras análises mais detalhadas pode-se afirmar, de modo geral, que a aprovação do PLC nº 33-A/2009 deverá contribuir para um adensamento excessivo da área no futuro, trazendo prejuízos para o frágil equilíbrio ainda existente na região das Vargens.

Dos Quadros Comparativos entre as Diversas Normativas (anexos)

Com a finalidade de facilitar a comparação entre os parâmetros edilícios constantes das diversas legislações existentes ou propostas para a área do PEU Vargens (Lei 3046/81, PLC 72/2004, Lei 79/2006 e PLC 33-A/2009), foram confeccionados 11 Quadros sínteses, sendo 1 para cada setor (de A a L). Os Quadros são acompanhados de um pequeno diagnóstico da situação atual e de mapas que localizam cada setor dentro da área do PEU.


Arquivos das Tabelas por setor:

Setor A
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNzVrNHgyajZ6cA&hl=pt_BR

Setor B
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNzNjcjhxcnBjeg&hl=pt_BR

Setor C
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNzFobm52NmJmMw&hl=pt_BR

Setor D
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNjloc3FjaHZmNA&hl=pt_BR

Setor E
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNjc3Nm42eHA1&hl=pt_BR

Setor F
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNjVkamRwOWpncg&hl=pt_BR

Setor G
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNjNkazlra2JnYg&hl=pt_BR

Setor H
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNjFmZnBodjh6cw&hl=pt_BR

Setor I
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNTlocmhmcnhocw&hl=pt_BR

Setor J
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNTdqZzgzcGNjZg&hl=pt_BR

Setor L
http://docs.google.com/Doc?docid=0AW5L4fE_Pcr2ZGZ0cnZyemJfNTVmZHN0OW5jMg&hl=pt_BR


 
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